Hiện nay, ở một số địa phương việc chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để tiện lợi trong việc canh tác vẫn còn khá phổ biến. Bên cạnh đó vẫn có khá nhiều người dân đổi đất nông nghiệp cho nhau không đúng theo quy định pháp luật. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau đã được pháp luật quy định cụ thể. Tuy nhiên vẫn còn khá nhiều người chưa nắm rõ được các thủ tục đổi đất nông nghiệp cho nhau. Vậy, Thủ tục đổi đất nông nghiệp cho nhau theo quy định hiện nay như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư Hưng Yên để hiểu rõ về vấn đề này nhé, hy vọng có thể giúp ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Đất nông nghiệp có được phép chuyển đổi không?
Quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể được hiểu là quyền sử dụng đất hợp pháp mà người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bài viết này được giới hạn là quyền mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc được nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất có thể được hiểu là việc trao đổi ngang bằng về quyền và nghĩa vụ giữa hai bên trong giao dịch. Theo đó, các bên chấm dứt toàn bộ quyền với thửa đất mình dự định chuyển đổi và tiếp nhận toàn bộ quyền đối với thửa đất của bên còn lại.
Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi quyền sử dụng thửa đất mà mình có nhưng phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 190:
“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.“
Theo đó, các điều kiện để người sử dụng đất được chuyển đổi quyền sử dụng đất là:
– Đối tượng được thực hiện chuyển đổi: Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, được nhận thừa kế/tặng cho, nhận chuyển nhượng;
– Loại đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng: Toàn bộ các loại đất nông nghiệp;
– Hình thức sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi: Đất được Nhà nước giao hoặc hộ gia đình, cá nhân được nhận thừa kế/tặng cho, nhận chuyển nhượng, chuyển đổi;
– Giới hạn phạm vi/vị trí thửa đất thực hiện chuyển đổi: Trong phạm vi cấp xã nơi có đất;
– Mục đích cho phép chuyển đổi: Để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp;
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp được Nhà nước giao, được nhận tặng cho, thừa kế… trong cùng phạm vi cấp xã được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan.
Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau
* Hồ sơ khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:
– Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân.
– Bản gốc Sổ hồng, Sổ đỏ hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
– Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
– Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
– Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền, đổi thửa” (nếu có).
* Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” gồm:
– Đơn theo Mẫu số 09/ĐK.
Trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là… m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là… m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).
– Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp.
Thủ tục đổi đất nông nghiệp cho nhau
* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
Để được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo trình tự được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể gồm các bước như sau:
Bước 1: Ký văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được các bên tự thỏa thuận, tự lập và không cần phải công chứng/chứng thực. Việc công chứng/chứng thực chỉ được thực hiện theo nhu cầu của các bên.
Thông thường, văn bản này có thể được lập dưới tên gọi là văn bản thỏa thuận/hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhằm đảm bảo nội dung đầy đủ, khách quan và nhanh chóng, các bên thường công chứng văn bản thỏa thuận/hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền công chứng là văn phòng công chứng/phòng công chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:
– Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;
– Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
– Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;
– Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
– Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và thẩm định hồ sơ;
– Xác nhận biến động vào sổ đỏ/giấy chứng nhận khi đã đủ điều kiện. Trường hợp cần cấp đổi thì thực hiện cấp đổi;
– Cập nhật, chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
– Lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính toán thuế (nếu có);
Bước 4: Trả kết quả
– Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cấp có thẩm quyền trước khi nhận kết quả;
– Người sử dụng đất nhận kết quả theo giấy hẹn tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu nộp hồ sơ qua Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc văn phòng đăng ký đất đai (nếu hồ sơ được nộp tại đây).
Chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013, thì khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Cụ thể:
“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.“
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Thủ tục đổi đất nông nghiệp cho nhau theo quy định năm 2022”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới Tạm ngừng kinh doanh thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư Hưng Yên để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Liên hệ hotline: 0833.102.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm
- Hồ sơ xin tách thửa đất gồm những gì theo quy định 2022?
- Con gái mang xăng đốt nhà mẹ đẻ vì mâu thuẫn đất đai bị phạt bao nhiêu năm tù?
- Dịch vụ tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Hưng Yên 2022
Câu hỏi thường gặp
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm hai loại:
– Chuyển đổi để thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”.
– Chuyển đổi mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”.
Vì hồ sơ, thủ tục đối với hai loại chuyển đổi trên là khác nhau nên khi nắm rõ sẽ giúp hộ gia đình, cá nhân biết cách để thực hiện cho đúng (Căn cứ Thông tư 09/2021/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định Khoản 1, Điều 167 của Luật Đất đai 2013. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 179 của Luật này.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải được thực hiện “dồn điền đổi thửa” thực hiện theo quy định tại Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định như sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, hai bên gia đình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển đổi đất nên tuy vi phạm về hình thức hợp đồng nhưng khi có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa, Tòa án sẽ vẫn công nhận hiệu lực của giao dịch này theo yêu cầu của một trong các bên.