Chung cư là mô hình nhà ở được đông đảo cư dân đô thị lựa chọn sinh sống trong thời buổi hiện nay. Vì nhiều lý do mà người mua chung cư không thể trực tiếp giao kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng chung cư với đối phương, khi đó, người mua có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục này. Tuy nhiên, vì chung cư là tài sản có giá trị lớn nên việc ủy quyền mua chung cư phải được tiến hành đúng trình tự pháp luật. Vậy cụ thể, Thủ tục uỷ quyền mua chung cư tại Hưng Yên như thế nào? Rủi ro khi làm thủ tục uỷ quyền mua chung cư tại Hưng Yên là gì? Hợp đồng ủy quyền mua chung cư tại Hưng Yên có phải công chứng không? Sau đây, Luật sư Hưng Yên sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.
Căn cứ pháp lý
Có được uỷ quyền làm thủ tục mua chung cư không?
Khi mua bán chung cư, các bên có thể uỷ quyền cho người khác trong các bước ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán và sang tên căn hộ chung cư bởi ít nhất các bên thường tự đi xem nhà, thoả thuận ban đầu với bên còn lại để đạt được thoả thuận theo mong muốn của mình. Do đó, ở bước thoả thuận ban đầu, rất ít trường hợp uỷ quyền cho người khác mà thông thường mọi người chỉ thắc mắc liệu có được uỷ quyền cho người khác thực hiện thay việc đặt cọc, mua bán và sang tên không.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự, hợp đồng uỷ quyền được định nghĩa như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo đó, đặc điểm của uỷ quyền gồm:
- Do các bên thoả thuận với nhau về việc một bên nhân danh bên kia thực hiện một công việc nào đó.
- Có thể có thù lao hoặc không có thù lao (cũng do các bên tự thoả thuận với nhau).
Đồng thời, hiện nay, luật pháp chỉ không cho phép các bên uỷ quyền trong một số trường hợp như:
- Đăng ký kết hôn (khoản 1 Điều 18 Luật Hộ tịch).
- Ly hôn (khoản 4 Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Xin cấp Phiếu lý lịch tư pháp số 2 (khoản 2 Điều 46 Luật Lý lịch tư pháp).
- Công chứng di chúc (Điều 56 Luật Công chứng)…
Và đặc biệt, trong các công việc không được uỷ quyền không bao gồm đặt cọc, mua bán hoặc sang tên căn hộ chung cư. Do đó, hoàn toàn có quyền uỷ quyền cho người khác làm thủ tục mua bán chung cư nếu không thể tự mình thực hiện các thủ tục nêu trên.
Thủ tục uỷ quyền mua chung cư tại Hưng Yên
Việc mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền về bản chất có thể coi là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bởi trong trường hợp có phát sinh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên uỷ quyền cho bên được uỷ quyền. Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền không phải trường hợp hiếm gặp trong thực tế nhưng không phải ai cũng biết việc mua bán này có được pháp luật cho phép không. Hiện nay, theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam không bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng.
Căn cứ quy định tại Điều 55 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
- Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Theo quy định trên chỉ quy định về quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền chứ không có quy định cụ thể nào bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền.
Điều Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở cũng quy định về việc công chứng hợp đồng liên quan đến nhà ở:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì không có quy định nào bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Do vậy, khi ủy quyền mua chung cư, các bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp hai bên có nhu cầu thỏa thuận muốn công chứng, chứng thực).
Hợp đồng ủy quyền mua chung cư tại Hưng Yên có phải công chứng không?
Mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền tức là thay vì ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên lại ký hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên, phạm vi uỷ quyền trong trường hợp này không chỉ dừng ở “nhân danh thay người uỷ quyền thực hiện giao dịch” mà còn bao hàm cả chuyển quyền sở hữu. Thông thường, phạm vi uỷ quyền của các hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp này sẽ ghi “toàn quyền định đoạt, sử dụng, quản lý căn hộ chung cư nêu trên”.
Hiện nay, theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 không bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng.
Căn cứ quy định tại Điều 55 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Theo quy định trên chỉ quy định về quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền chứ không có quy định cụ thể nào bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền.
Điều Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở cũng quy định về việc công chứng hợp đồng liên quan đến nhà ở:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì không có quy định nào bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải công chứng. Do vậy, khi ủy quyền mua chung cư, các bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp hai bên có nhu cầu thỏa thuận muốn công chứng, chứng thực).
Rủi ro khi làm thủ tục uỷ quyền mua chung cư tại Hưng Yên
Rất nhiều trường hợp cá nhân được ủy quyền “vòi” tiền cả chủ lẫn khách nếu hai bên mua bán muốn hoàn tất giao dịch để sang tên. Khi đó đi thì tìm người được ủy quyền rất gian nan (nếu người này cố tình làm khó). Không ít người mua sau khi thanh toán xong tiền, muốn tự mình làm các thủ tục sang tên tại chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng. Nhưng điều này nằm ngoài quy định của pháp luật. Theo Luật định, đối với nhà chung cư đã bàn giao, chủ đầu tư không được làm thủ tục sang tên hợp đồng.
Điểm tiếp theo, khả năng người mua sử dụng hợp đồng mua bán nhà chung cư (giữa người đang muốn bán lại ký với chủ đầu tư trước đó) ra công chứng để làm thủ tục mua bán cũng không thể thực hiện được. Bởi vì công chứng chỉ chấp nhận làm đối với những trường hợp đã có sổ hồng.
Khi giá bất động sản biến động ( tăng hoặc giãm ) thì một bên có thể yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng ủy quyền.
Theo Diều 589 Bộ luật dân sự thì hợp đồng ủy quyền sẻ bị chấm dứt đương nhiên ( dẫu các bên có thỏa thuận khác ) trong các trường hợp sau: bên ủy quyền và bên được ủy quyền chết, bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi, bị mất tích.
Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ 3: ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế, ngân hàng thì theo Luật tố tụng dân sự, quản lý thuế, thu hành án,… thì các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, kể cả các tài sản đã ”chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
Khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì không được chấp nhận vì ngân hàng thừa hiểu bản chất và những hệ lụy của việc giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền.
Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền bội tín.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Dịch vụ xin Giấy phép sàn thương mại điện tử tại Hưng Yên 2023
- Thủ tục cấp giấy phép kinh doanh dịch vụ lữ hành chi tiết 2023
- Hồ sơ miễn giấy phép lao động bao gồm những giấy tờ gì?
Thông tin liên hệ
Luật sư Hưng Yên đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục uỷ quyền mua chung cư tại Hưng Yên” .Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Ly hôn với người nước ngoài. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Có thể thấy, đây là hình thức được áp dụng nhiều trong thực tế mua bán. Nói đến lợi ích của việc này chắc chắn không thể không nói đến việc nhanh gọn bởi khi thực hiện uỷ quyền, các bên chỉ cần ký kết một văn bản là hợp đồng uỷ quyền và trong đó bao gồm tất cả quyền với căn chung cư (sử dụng, định đoạt, quản lý…).
Do đó, nếu các bên chỉ muốn “mua bán sang tay” hoặc đầu tư mà không cần phải thực hiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận thì sẽ lựa chọn hình thức này. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, vì đây là một trong những hình thức “lách luật” nên nó sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Đối chiếu quy định trên, trường hợp bạn thắc mắc thời hạn của hợp đồng ủy quyền, trước hết thời hạn hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Thường là thời gian được ấn định cụ thể hoặc tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền.